Theo chuyên gia, tài sản chỉ có hai căn hộ chung cư là mất cân bằng, nên cân nhắc chuyển sang đất nền và một phần đầu tư cổ phiếu.
Tôi và vợ chưa có con và sắp bước sang tuổi 30. Thu nhập từ lương (sau thuế) của vợ chồng khoảng 60 triệu đồng một tháng tại TP HCM. Chi tiêu tối đa cho cả hai hàng tháng tầm 10-15 triệu. Hiện vợ chồng tôi đều không nợ ngân hàng, đã mua và đang sống trong một căn chung cư được định giá khoảng 10 tỷ đồng năm 2020. Ngoài ra, chúng tôi còn một căn chung cư đã có sổ có thể cho thuê với giá 15 triệu mỗi tháng nhưng toàn bộ số tiền này tôi gửi về quê để phụng dưỡng bố mẹ.
Vì còn khá trẻ, tôi muốn hỏi chuyên gia về phương án đầu tư tốt nhất với điều kiện trên trong trường hợp vợ chồng đang chuẩn bị có con năm sau. Xin cảm ơn chuyên gia!
Chuyên gia tư vấn:
Trước hết tôi xin chúc mừng vợ chồng bạn vì tuổi còn trẻ đã sở hữu được bất động sản giá trị tương đối cao. Với thông tin bạn đã cung cấp, tôi đưa ra một số khuyến nghị như sau.
Tỷ lệ tiết kiệm tính trên thu nhập của gia đình bạn đang ở 66-75%, một tỷ lệ rất tốt nếu so với nhiều gia đình trẻ ở Việt Nam mà chúng tôi đã từng tư vấn. Với kế hoạch có con trong năm sau, có thể bạn sẽ không duy trì được mức tiết kiệm này nữa do phát sinh chi phí. Tuy nhiên nếu tỷ lệ này xuống 50-60% thu nhập vẫn rất tốt. Nếu cảm thấy thoải mái với mức tiết kiệm này, bạn nên duy trì nó hoặc có thể gia tăng các khoản chi tiêu một chút (nên thận trọng, chỉ nên gia tăng trong mức dưới 10% để dễ kiểm soát) như thành quả của việc vợ chồng đã lao động chăm chỉ.
Vậy phương án tối ưu dòng tiền thặng dư hàng tháng như thế nào?
Trước hết bạn cần xây dựng quỹ dự phòng khẩn cấp khoảng 6 tháng chi tiêu để đảm bảo dòng tiền của gia đình vẫn được duy trì trong trường hợp không may có những sự việc xảy ra bất ngờ như ốm đau bệnh tật, công việc có trục trặc hoặc những việc cần một khoản chi lớn. Do bạn không nhắc đến việc đã có bảo hiểm nhân thọ, hơn nữa đang có kế hoạch sinh em bé trong năm sau, quỹ dự phòng này sẽ là 6 tháng chi tiêu. Sau khi bạn trang bị bảo hiểm cho hai vợ chồng, bạn có thể giảm quỹ xuống và mức tối thiểu là 3 tháng chi tiêu.
Kế tiếp, một hợp đồng bảo hiểm nhân thọ là rất cần thiết cho cả hai trong lúc này vì gia đình sắp có thêm một người phụ thuộc, hơn nữa cơ cấu tài sản của bạn đang khá thiếu những tài sản có tính thanh khoản cao. Bạn cần nhớ một nguyên tắc, chỉ nên nghĩ đến việc đầu tư sau khi đã có khoản dự phòng và bảo hiểm nhân thọ. Dù chúng ta có đầu tư tốt đến đâu, những kế hoạch và thành quả có thể dễ dàng bị thổi bay khi rủi ro xảy đến và nếu không có biện pháp bảo vệ, rất dễ rơi vào tình trạng khó khăn về tài chính.
Sau khi có quỹ dự phòng và bảo hiểm, số tiền thặng dư còn lại hàng tháng bạn có thể đầu tư tích sản cổ phiếu. Chiến thuật đầu tư tích sản có nghĩa bạn sẽ mua đều đặn theo tháng, đặc biệt là ở những giai đoạn định giá thị trường vẫn còn hấp dẫn. Tùy vào khẩu vị rủi ro của vợ chồng bạn để lựa chọn kênh đầu tư cổ phiếu này. Nếu không có kinh nghiệm đầu tư cũng như không có đủ thời gian để tự tìm hiểu và trang bị kiến thức, bạn có thể thuê chuyên gia tư vấn hoặc mua chứng chỉ quỹ (quỹ mở hoặc quỹ ETF).
Đối với căn hộ đang ở, tôi không rõ có lý do về phong cách sống đặc biệt hay không, tuy nhiên giá trị căn hộ đang ở phân khúc khá cao cấp. Việc sở hữu căn hộ như vậy đang khiến danh mục tài sản của bạn rất “cô đặc”, tập trung quá nhiều vào bất động sản và gần như chỉ bao gồm hai bất động sản thuộc phân khúc căn hộ chung cư. Nếu có thể, bạn nên cân nhắc tái cơ cấu sang một căn hộ giá trị thấp hơn một chút, phần dôi ra chúng ra có thể tăng tỷ trọng đầu tư chứng khoán (tùy thuộc khẩu vị rủi ro) hoặc mua 1-2 miếng đất để đa dạng hóa, tăng tính thanh khoản cho danh mục tài sản của gia đình.
Ngoài ra, một điểm bạn nên cân nhắc đối với căn hộ đang sinh ra dòng tiền hàng tháng để gửi về bố mẹ. Theo thống kê của FIDT trên thị trường căn hộ chung cư TP HCM giai đoạn 2015-2021, căn hộ không quá mới (bàn giao sau 4 năm) có hiệu suất tăng trưởng về giá bình quân đạt 5-6% mỗi năm và căn hộ chung cư càng nhiều năm tuổi, hiệu suất này sẽ càng giảm (căn hộ trên 5 năm từ khi bàn giao thường có mức tăng giá khoảng 3-4%). Trong khi đó, lợi nhuận cho thuê thường sẽ đạt 4-6% mỗi năm tính trên giá trị căn hộ. Như vậy, mức hiệu suất kết hợp yếu tố tăng giá và dòng tiền cho thuê là 7-12% nhưng sẽ giảm dần theo thời gian.
Rõ ràng việc sở hữu căn hộ chung cư sẽ không đem lại lợi nhuận có thể duy trì ổn định và dài hạn như khi chúng ta mua một miếng đất vùng ven TP HCM, vốn có thể đạt hiệu suất 10-12% bình quân hàng năm. Nếu cơ cấu căn hộ này sang những miếng đất đảm bảo khả năng sinh lợi, bạn có thể dùng số tiền thặng dư hàng tháng để gửi cho bố mẹ mà không cần dùng đến dòng tiền từ cho thuê bất động sản. Tất nhiên việc này cần một kế hoạch tài chính chi tiết có tính đến các yếu tố ổn định và khả năng tăng trưởng dòng thu nhập từ công việc chính của hai vợ chồng.
